賃貸契約の中で、「短期違約金」という言葉を見かけたことはないでしょうか？
普段は、あまり見かける事はないかもしれませんが、賃貸契約において貸す側と借りる側双方が、しっかりと知っておく必要のあるものです。
費用に関する事なので、トラブルを避けるためにも知識を身につけておく事が重要です。
そこで今回は、賃貸の短期違約金は違法なのかというテーマで、詳しく解説していきたいと思います。
短期違約金とは？
ではまず、そもそも短期違約金とはどのようなものなのかについて解説していきたいと思います。
賃貸は、原状回復で発生した費用や、ハウスクリーニング費用がとてもかかります。
昔は、敷金や礼金などで負担していた部分が、最近では敷金・礼金ゼロという物件も多い事から、大家さんが負担する事が多くなっています。
そのため、敷金・礼金ゼロで募集したり、入居者の価格交渉に応えて値下げに応じた場合、入居者が非常に短い期間で退去してしまうと、大家さん側が費用をかけた分だけ損をしてしまう事になるのです。
このようなトラブルを避けるために、設定されるようになったのが「短期違約金」です。
短期違約金は、契約書上の特約となります。
短期違約金の相場や設定されている意味
では次に、短期違約金の相場や設定されている意味について解説していきましょう。
短期違約金の相場は、だいたい家賃の1ヶ月分程度となっています。
これは、入居者の呼び込み期間には1ヶ月程度が妥当という考えと、一般的な違約金が家賃の1ヶ月分に設定されている事が多いからです。
しかし実際には、それぞれのケースによって異なるので、必ずしも短期違約金の相場が家賃1ヶ月分というわけではなく確認する必要があります。
そして、短期違約金が設定されている意味ですが、先ほども解説した通り大家さん側の損失を減らすという目的が大きいです。
短期違約金は違法？
では次に、短期違約金は違法なのかについて解説していきましょう。
短期違約金は、契約書の中の違約金に関する特約が記載されていて、その金額が通念上で妥当な金額である事、その上で署名と捺印があれば契約が有効となり、契約違反があった場合が違約金の支払い義務が生じる事になります。
違約金に関しては、「消費者契約法」で定められており、消費者が一方的に不利益を被らないようにするためのもので、不動産においては一方が極端に不利な立場に立たないようにする効力があるものです。
短期違約金は、消費者契約法を加味した上で「家賃1ヶ月程度」が妥当とされていますが、それぞれのケースによって3か月程度に設定されている場合もあります。
しかしこれは、フリーレント期間を長くつけている場合や、家賃1ヶ月分では貸主側が損失するリスクが多いとみなされる場合は、契約条件に応じて妥当と判断されます。
短期違約金が設定されている事が多い物件とは？
それでは最後に、短期違約金が設定されている事が多い物件について解説していきたいと思います。
短期違約金が設定されている事が多い物件としては、敷金・礼金ゼロで募集している物件や、フリーレントを設けた物件が挙げられます。
全体的な特徴としては、契約時に初期費用を貸主側が負担しているような物件は、短期違約金が設定されている可能性が高いので、覚えておくと良いでしょう。
まとめ
さて今回は、賃貸の短期違約金は違法なのかというテーマで、詳しく解説してみました。
賃貸契約において、費用に関するトラブルは意外と多いものです。
特に、特約事項になると双方でしっかりと認識していないと、後々トラブルに発展する可能性が高くなります。
短期違約金は、どちらか一方が極端に不利にならないようにする為のもので、違法ではありません。
賃貸を借りる際は、しっかりと契約書を確認するようにしましょう。
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