不動産賃貸業は零細企業が多く、営業マンも営業成績で収入が変わります
また、大手不動産会社と言えども警察に捕まる違法行為をする代表者・営業マンもいるので大手だから安心ということは言えません。
『嘘も方便』と考える営業マン・経営者もいます
『口が上手い』『強引な営業』には注意したいものです
そのため、賃貸と言えども騙されないようにしたいところです
不動産業者に個人情報を話す内容は最低限に
不動産業者はお客様の条件把握から始めます
そのためにかなり詳しいアンケートを求めてきます
あまり、詳しく書きすぎると『いい鴨』になることもあります
電話よりはラインなど後で消すことができるようにしましょう！
◆ 不人気物件をすすめられていない？
不動産会社の営業マンは不人気物件をすすめてきます
実は不動産会社入る売り上げは入居者が支払う仲介手数料だけではありません
入居者を家主さんに紹介して入居してもらうことで広告料というお金が家主さんから不動産会社に支払われます
広告料は家主さんが空室で困っている部屋に特に多く支払われます
そのため不動産会社は不人気物件をすすめる傾向があります
希望条件を妥協していると不人気物件に入居していたということもあります
営業マンの話をすべて信じるのではなく、本当に入居したい住宅を選ぶようにしましょう
◆ ネット情報以上の物件は店舗では出てこない！
賃貸不動産屋に足を運んだら特別な物件が出てくると思って直接不動産屋を回ってもあまりいいものはないということを言われる方が多いですが実際そのとおりです
基本的には不動産会社の情報はネットの世界に登録済みです
こんな手口に注意したい
◆ 家賃も初期費用も簡単に変更されてしまう！
| 家賃 ⇒ 56,000円 敷金 ⇒ 家賃2か月分 礼金 ⇒ 家賃1か月分 |
という条件の物件を
| 家賃 ⇒ 56,000円 敷金 ⇒ 家賃1ヵ月分 礼金 ⇒ 家賃2か月分 |
と支払う金額は同じですが、実は家賃1か月分損します
敷金は預り金で退去時に入居者に返金されますが、礼金は返金されないお金です
少し書き換えて入居者が納得すれば56,000円分儲かるということになります
賃貸契約の用語については理解が必要です
賃貸契約書は専門用語がよく使われています
礼金・敷金・保証金は別物です
礼金・敷金とも初期費用で支払うべきものです
- 礼金・・・家主へのお礼
- 保証金・敷金・・・預り金
- 原状回復費用・・・退去時に入居者の責任で壊したり、汚したりしたもので経年劣化とは違います
礼金で払ってしまうと一切戻ってきませんが、保証金・敷金は入居者の落ち度で建物を壊したり、家賃滞納をしなければ返済されるお金になります
申込金の扱いには特に注意
気に入ったお部屋が見つかったらお部屋を抑えることを営業マンからすすめられます
その時に申込金としていくらかの支払いを求められますが、キャンセルした時に返金されるのかを確認しましょう
申込金トラブルは特に多いです
◆ 申込金は違法？
申込金は違法ではありません
ただ、宅建業者は行政では申込金は取らないように指導されています
◆ 預り証を必ず貰う
不動産会社によっては預り証を渡さない場合もあります
必ず、預り証をもらうようにしましょう
◆ 契約前のキャンセル時は返金されないと違法
賃貸住宅の契約は賃貸借契約・重要事項の説明が必要です
契約前のキャンセルで申込金を返さないことは違法です
契約前に気が変わりキャンセルされた場合は申込金は返金されますが、一部の不動産会社は返金しないこともあります
悪徳不動産会社の賃貸契約書の注意点
契約書の特約に注意
賃貸者契約書は基本的な内容についてはほとんど変わりません
契約内容が変わる部分は最後に記載される特約（とくやく）です
今回の契約については特別な内容がありますということで通常の契約内容に追記されるものです
不動産会社も特約については入居者に十分理解してもらいたいために、改めて書かれていることもありますので、特に特約条項については十分に説明を受けたほうがいいです
入居者にとんでもなく不利な契約条項が書かれている場合もあります
◆ 入居者に特に不利な特約条項の例
退去届はいつまでに
契約の退去通知は通常1か月前ということが一般的です
今月退去通知すれば、来月の月末までは家賃がかかるという契約です
これも家主側に有利な契約です
退去するなら新しい入居者を探すからその間は家賃が発生するということになり、すぐに退去することはできません
ただ、不動産会社によっては3か月前に退去通知をして下さいという契約書があるのも事実です
退去するのは急なことも多いですからなかなか3か月前に通知することは難しいです。
ただ、退去してもいいけど3ヶ月分の家賃は発生しますということです
立ち退き項目
期間の定めがある定期借家契約と違い、普通賃貸借契約の場合は家主側から退去を求めるのは入居者の同意が必要です
ところが、古い建物だから安全性が確保できない場合は退去を求めることができるという項目があると家主が退去を求めてくると退去しなければいけなくなります
相続などのために退去を求めることができる契約書もあることがあります
◆ 重要事項説明は宅地建物取引士がしないと無効
契約時に行う重要事項説明は宅地建物取引士の資格を保有している社員から説明が必要です
説明前に必ず、宅地建物取引士の免許を提示してから説明が始まります
- 免許を提示しない
- 資格がない
などは法律違反になります
◆ 賃貸者契約書・重要事項説明書を渡さない業者も
意外と賃貸トラブルになって相談を受けた時に賃貸契約書・重要事項説明書をもらっていないという方がおおいです
必ず、貰うようにしてください
賃貸借契約書の確認内容
賃貸借契約書は家主さんと入居者の間で契約内容について書かれたものになります
- 契約家賃
- 敷金
- 礼金
- 物件概要
などが記載されています
特に注意したいことが退去時の原状回復費の内容です
また、退去通達は期日はどのようになっているかということです
例えば8月末退去であれば、通常は1ヵ月前退去ということになり7月末までに退去を通達しておれば8月末までの家賃を支払うことで退去することができます
契約で3ヶ月前の退去通達の場合は7月末に退去通達をすれば10月末まで家賃がかかるということになります
退去通達の項目は注意したいものです
重要事項説明書の確認内容
不動産会社と入居者の間で結ぶものです
宅地建物取引業法では重要事項説明書は資格をもった専任の宅地建物取引士による説明が行われます
内容は賃貸借契約書と同じになります
支払い明細書で注意したい
実は本当は支払う必要のない項目が支払い明細に書かれているかもしれません
- 部屋の消毒費用
- 住まいサポート費用
などの項目がある場合は内容を確認して不要な場合は削除できないか相談してみましょう
まとめ
退去の時に聞いていないということでトラブルになることが多いですが、基本的にはすべて契約書に書かれている内容が多いです
賃貸トラブルを避けるためにも契約書では特約条項や退去時の費用負担についてはよく確認する必要があります
やはり、入居者の方が弱い立場であるので、ご自身では解決できない場合は第三者にご相談することをおすすめします
高額な退去費用トラブル解決法は？第三者に相談・裁判・民事調停
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