1年未満の退去で短期違約金請求書が来た！どうしたらいいの

最近よくトラブルになるのが、短期違約金です

入居の初期費用を安くするために、長期の入居に対して礼金・敷金を抑えた募集をするために契約書で短期での解約の場合は違約金を請求するということが書かれています

• 短期違約金の相場はいくらぐらいなのか？
• 支払いはしないといけないのか？

気になるところです

1ヵ月～2ヵ月分の家賃を短期違約金にしているケースや3ヶ月分を請求する物件もあります

支払い義務は契約書にかかれているために支払わなければいけませんが、あまりにも高額の場合は支払いが無効になることもあります

短期違約金について詳しく解説します

短期解約違約金とは

短期違約金は最近の取引で増えてきています

理由は空室が増えてきているということで、入居者を確保するのが難しくなってきたためです

入居時は資金を少なくして入居しやすくする

退去時に短期で解約した場合は家賃の●ヶ月分を請求するというビジネス戦略になります

短期違約金の期間と相場

期間は1年～2年を設定されている場合が多いです

• 1年なら家賃2か月分
• 2年なら家賃3ヶ月分

を短期違約金として請求されます

特に決まりがあるわけではなく、短期では退去してもらいたくないので高めに設定されていることがあります

短期違約金は支払わなければいけないのか

短期違約金は裁判でも争われています

家主側が勝つこともあれば、入居者側が勝つこともあります

焦点は違約金の額が高い場合は消費者契約法第9条の項目で入居者側が勝訴する可能性があります

次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。
一　当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、当該条項において設定された解除の事由、時期等の区分に応じ、当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるもの　当該超える部分
二　当該消費者契約に基づき支払うべき金銭の全部又は一部を消費者が支払期日（支払回数が二以上である場合には、それぞれの支払期日。以下この号において同じ。）までに支払わない場合における損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、支払期日の翌日からその支払をする日までの期間について、その日数に応じ、当該支払期日に支払うべき額から当該支払期日に支払うべき額のうち既に支払われた額を控除した額に年十四・六パーセントの割合を乗じて計算した額を超えるもの　当該超える部分

e-GOV(法令検索）

短期解約違約金の家主の言い分は？

短期解約違約金は法律で決まっているというものではなく、契約書に条件と一緒に含まれていることがあります。

◆　なぜ、短期違約金を請求されるのか？

別に賃貸1年未満で退去するのは悪いわけではありません。

契約書に条件として入居して1年未満に退去すれば何かペナルティがあるというのであればそのように従わなければいけません。

その内容の期限以内に解約して違約金を支払わなければいけない場合であれば、違約金を支払わなければいけないでしょう。

もし、説明もされて契約書に記載されており、期限内に解約する場合に支払わないという場合は法的措置を取られる可能性が高いでしょう。

家主としては、修繕費等、通常損耗料、空室損料、仲介手数料、掃除代等、補償金、礼金がないゼロゼロ物件として売り出していれば当然すぐ出て行って欲しくないわけです。

◆　なぜ、短期違約金が請求されるのか？

メリットを多くしているというのは入居をしやすくしようというビジネス戦略があるからです。

最近ではゼロゼロ物件が多く、短期解約違約金を条件に含めている場合も多いです。

実際は、細かい字などで誰も確認しないような形で記載されている場合もありますが、それでも契約書は契約書ですし、不当な理由がなければ太刀打ちできません。

短期解約違約金の判例は？

◆　家主側の勝訴

平成23年に敷引特約について最高裁判例の事案の場合、家賃17万円5000円、敷金100万円、敷引60万円となっています。

更新料特約に関する京都においての最高裁判例では毎年更新料として家賃2ヶ月分支払うとなりました。

更新料特約に関する平成23年7月15日に出された最高裁判例の京都の事案の場合は、毎年更新料として家賃の2ヶ月分支払うというもの。つまり毎年支払う家賃の合計が14ヶ月分になるというものです。

ただ、これらの例では消費者契約法に反しないと判断されました。

その理由は契約書に消費者の負担額が明確に記載されており合意していること、信義則に反しており不合理な内容でない、金額自体が不当ではないということです。

説明を聞いていなかった、契約書を確認していなかったというのでは裁判で負けてしまいます。

◆　入居者側の勝訴

もちろん、貸している側が判決で負けている場合も多いです。

しかし、簡単に言えば筋が通っていて、その内容も金額も不当でなければ短期解約違約金は成立するのです。

もちろん、短期解約違約金の説明をしていなかったり、契約書に記載されていない、不当な理由に当てはまる場合は短期解約違約金を請求されないことが多いです。

しかし、この手のものはトラブルも多いので契約時にきっちりと確認しておく必要があります。

◆　特約条項に注意

契約書を確認する時は特約条項を確認しましょう

短期違約金などの入居者に不利益な内容は特約条項といって、最後のページにかかれている特約条項に項目を付け足す特約条項があります

この契約書の特別な項目として短期違約金などが発生することがかかれています

まとめ

賃貸を借りる場合は特約条項に特に注意が必要です

契約書は通常一般的なものが使われており、文言の違いがありますが内容はほとんど同じです

違いは特約条項になります

特約条項を確認します

短期違約金は契約書に書かれている以上は支払い義務が発生します

ただ、違約金の金額があまりにも高い場合は消費者契約法第9条により無効になることもあります

どうしても納得いかない場合は国民生活センターに相談するのもいいかもしれません

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